Vendedores · Los Cabos
Por cada propiedad que se vende en Cabo San Lucas entran 3.5 nuevas al mercado. Las que se venden tardan alrededor de 310 días y cierran 7.7 puntos por debajo del precio con el que salieron. Esta página es cómo pongo el precio para que la tuya no sea una de ésas, y qué hago en realidad una vez publicada.
Háblame de tu propiedad Ver lo del ISR
¿Eres propietario extranjero? El impuesto es otro — 25% sobre el precio bruto o 35% sobre la ganancia neta, y sin exención de casa habitación. Read this page in English.
Lo que enseña el MLS
Esto no son estimaciones ni un reporte de mercado escrito para que te sientas bien. Son las ventas cerradas que el MLS registró en Cabo San Lucas en los últimos doce meses que nos entrega, y dicen lo mismo de tres maneras distintas: hay mucho más inventario que demanda, se mueve despacio, y los vendedores que salieron caros lo pagaron.
Fuente: MLS BCS (Flexmls), ventas cerradas en Cabo San Lucas, August 2025 – July 2026. Todos los tipos de propiedad, 232 ventas por USD 145.5 millones. Actualizado el August 28, 2026. El patrón se repite en todo el MLS: 3.3 propiedades nuevas por venta, 268 días, 92.4% del precio original.
| Tipo de propiedad | Vendidas | Nuevas | Días prom. | % del precio original |
|---|---|---|---|---|
| Condominios | 122 | 384 | 350 | 90.9% |
| Casas y villas | 54 | 174 | 271 | 94.1% |
| Terrenos | 25 | 168 | 162 | 90.4% |
Lee dos veces el renglón de condominios si tienes uno: 384 condominios nuevos contra 122 ventas, y la espera promedio más larga de los tres.
El error caro
Esas ventas cerraron al 95.6% del precio que la propiedad tenía el día que se vendió, pero apenas al 92.3% del precio con el que salió la primera vez. La diferencia entre esos dos números no es la negociación: son las bajadas de precio del camino.
7.7 puntos sobre una propiedad de USD 1,000,000 son USD 77,000, y eso antes de los diez meses de predial, cuota de mantenimiento, seguro, servicios y conservación que costó llegar hasta ahí. Una propiedad que sale por encima del mercado no se queda quieta mientras espera: se quema, los agentes que la vieron la primera semana dejan de enseñarla, y las rebajas que vienen después llegan cuando el público ya se movió a otra cosa.
Por eso el número más alto es la peor razón para elegir a un agente. Cualquiera te promete un precio. Sólo el mercado paga uno. Si el número que yo te doy es más bajo que el de alguien más, pídenos a los dos las ventas comparables que lo sostienen — y después vuelve a mirar la columna del 92.3% de aquí arriba.
Cómo fijo el precio
No te doy un número y te pido que confíes en él. Lo construyo desde tres fuentes que pueden contradecirse entre sí, y te enseño las tres.
Una búsqueda completa de las propiedades activas que de verdad compiten con la tuya — misma zona, mismo tipo, mismas condiciones— reducida a precio por metro cuadrado y por pie cuadrado, para que propiedades de tamaños distintos se puedan comparar de verdad. Esto es tu competencia, no tu valor.
El mismo ejercicio sobre ventas cerradas. Los precios de lista te dicen lo que esperan los dueños; los precios de cierre te dicen lo que pagaron los compradores. Cuando los dos van muy separados —y en este mercado suele pasar— gana el número de cierre.
Después traigo a un perito valuador profesional para un valor de referencia desde su propio sistema. No es un avalúo formal: es una tercera opinión de alguien que no gana nada con la venta, y su trabajo es mantener honestos a mis otros dos números. Si el perito cae lejos de donde caí yo, esa conversación la tenemos antes de publicar un precio, no después.
De esas tres tomo el punto medio, lo peso contra las propiedades comparables concretas y te doy un rango con el razonamiento por escrito. En qué parte de ese rango publicamos lo decides tú — pero lo vas a decidir sabiendo exactamente qué significa cada extremo en tiempo de espera.
Empieza pidiendo una valuación y corro los dos primeros pasos antes de que hablemos siquiera. (El formulario de esa página está en inglés; si prefieres, escríbeme desde aquí en español.)
Las primeras dos semanas
Las semanas siguientes a que una propiedad se publica son las únicas en las que es nueva para todo el mundo al mismo tiempo. Todo lo de abajo pasa dentro de esa ventana, no cuando se pueda.
Fotos profesionales, un video de la propiedad y un recorrido 3D en Matterport, para que un comprador a tres husos horarios de distancia pueda caminar la casa en vez de pasar de largo doce fotos de ella.
La propiedad entra al MLS con todos los campos llenos —superficie de construcción y de terreno, cuota de mantenimiento, predial, amenidades— porque eso es lo que replica el sitio web de cada uno de los demás miembros y lo que leen los filtros de búsqueda. Una ficha incompleta es invisible para los filtros, y los filtros son la forma en que un comprador reduce miles de propiedades a diez.
Sale un aviso formal por correo a los agentes cooperantes del MLS. En Los Cabos el comprador casi siempre llega con agente; ellos son quienes necesitan saber que tu propiedad existe mientras todavía es nueva.
Después se manda a la base de clientes de RE/MAX — compradores que ya están en el mercado, no un público rentado.
Tu propiedad tiene su propia página en este dominio, con una estimación de financiamiento y de gastos de cierre para comprador extranjero integrada; se anuncia a mi lista de suscriptores; se publicita al comprador extranjero por Meta con la medición ya instalada; y el asistente de este sitio contesta preguntas sobre ella en español, inglés, francés y portugués, a cualquier hora.
Tu comprador probablemente no habla español. En Los Cabos la demanda es mayoritariamente extranjera, y por eso casi todo lo de arriba apunta hacia afuera. Tiene una consecuencia práctica en tu calendario: toda Baja California Sur está en zona restringida, así que un comprador extranjero adquiere por fideicomiso bancario y necesita permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. Eso añade semanas al cierre, y hay que contarlas desde que se acepta la oferta. Cómo funciona del otro lado.
Mientras está publicada
La queja que más escucho sobre el agente anterior no es el precio. Es el silencio. Cada mes que tu propiedad esté conmigo recibes un informe escrito, y cubre cuatro cosas:
No es una promesa — haz clic
Todo lo que sigue existe ahora mismo y lo puedes comprobar desde esta página. Es el único tipo de afirmación que vale la pena hacerle a alguien que está decidiendo a quién le entrega una propiedad.
Antes de publicar
Ésta es la pregunta que decide si la venta vale la pena, y casi siempre se contesta demasiado tarde. Al vender se paga ISR sobre la ganancia: el notario lo calcula, lo retiene en el mismo cierre y lo entera. Ser residente fiscal en México te da una exención que un propietario extranjero no tiene — pero es más chica de lo que casi todos creen.
La exención de casa habitación se cuenta por ahí como «estás exento hasta 700,000 UDIs de ganancia». No es la ganancia: es el precio de venta. La ley dice que el ingreso queda exento «siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión». La diferencia no es un tecnicismo: cambia por completo a quién le sirve.
Y son UDIs, no UMAs — se confunden todo el tiempo. La Unidad de Inversión la publica Banco de México y se mueve a diario con la inflación; la UMA la publica el INEGI, cambia cada primero de febrero y es la que se usa para multas, derechos y, aquí en Baja California Sur, para el ISABI y el arancel del notario cuando compras. Para el ISR de la venta la ley habla de unidades de inversión. Confundirlas mueve el tope trece veces, y hacia arriba: haría creer que estás exento cuando no lo estás.
Puestos uno al lado del otro: el tope de la exención queda por debajo de la venta promedio de Cabo San Lucas. Para el vendedor típico de aquí la exención no borra el impuesto — le quita un pedazo. Vale la pena saberlo antes de firmar, no en la mesa del notario. El valor de la UDI lo publica Banco de México y cambia todos los días; el tipo de cambio, el DOF. Las dos conversiones de arriba son del 28 de agosto de 2026.
Lo que causa impuesto es el excedente. Sobre él se determina la ganancia, y las deducciones se aplican en la proporción que representa ese excedente sobre el precio total. En números redondos: si vendes en $12.3 millones de pesos y el tope cubre $6.17 millones, la mitad de la operación queda fuera de la exención, y sobre esa mitad se calcula la ganancia restando la mitad de tus deducciones. No es todo o nada.
Tienes que acreditarlo ante el notario, y la ley acepta tres documentos, nada más: tu credencial del INE; las facturas de los pagos de luz o de teléfono fijo; o estados de cuenta de una institución financiera, de una casa comercial o de una tarjeta de crédito no bancaria. El domicilio del documento tiene que coincidir con el del inmueble, y el fedatario lo hace constar en la escritura. Puede estar a tu nombre, al de tu cónyuge, o al de tus ascendientes o descendientes en línea recta — padres e hijos.
Si durante los tres años inmediatos anteriores vendiste otra casa habitación y usaste esta misma exención, esta vez no aplica. Lo declaras bajo protesta de decir verdad ante el notario, y él además lo consulta con el SAT. El plazo eran cinco años hasta la reforma de noviembre de 2015.
Para la exención, tu casa habitación incluye el terreno sólo hasta tres veces el área cubierta por las construcciones. Por el terreno que exceda esa proporción se calcula el impuesto. En Los Cabos, con lotes amplios y casas de una planta, pasarse es fácil: una construcción cubierta de 200 m² sólo ampara 600 m² de terreno.
La exención vive en el título de la ley que aplica a los residentes en México. Un propietario no residente tributa por otra vía —25% sobre el precio bruto, o la tasa máxima sobre la ganancia si nombra representante legal en México— y no tiene esta exención. Ese caso está explicado aquí.
Las facturas de las mejoras. Del costo se pueden restar el precio de compra actualizado por inflación, los gastos notariales de cuando compraste y las mejoras — pero sólo las mejoras con factura CFDI a tu nombre. Esa decisión se tomó el día de la obra, no el día de la venta, y una obra pagada en efectivo ya no se puede facturar hacia atrás. Si piensas vender en los próximos años, léelo antes de gastar otro peso en la propiedad.
La trampa del peso. La ganancia se calcula en pesos aunque hayas comprado y vayas a vender en dólares. Si el peso se depreció entre tu compra y tu venta, en pesos aparece una ganancia mayor que la que de verdad tuviste en dólares — y sobre esa se paga.
Fundamento: Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XIX, inciso a) (el tope de 700,000 UDIs, el excedente proporcional y el plazo de tres años) y Reglamento de la LISR, artículos 154 y 155 (el terreno y cómo se acredita la casa habitación). Texto verificado el 29 de agosto de 2026 contra la versión vigente publicada por la Cámara de Diputados. Las conversiones a pesos y dólares usan la UDI de Banco de México y el tipo de cambio FIX del DOF del 28 de agosto de 2026, y las dos cambian a diario. Esto es información general, no asesoría fiscal ni legal: tu caso lo calcula y lo confirma el notario que lleve tu cierre.
Respuestas directas
Las que cerraron en Cabo San Lucas entre August 2025 – July 2026 tardaron en promedio 310 días: condominios 350, casas y villas 271, terrenos 162. Ese promedio cuenta únicamente las que SÍ se vendieron — no dice nada de las que siguen esperando. Quien te dé una fecha te la está adivinando.
En Cabo San Lucas las ventas cerraron al 95.6% del precio que la propiedad tenía el día que se vendió, pero al 92.3% del precio ORIGINAL de salida. Esos 7.7 puntos son el descuento que se paga bajando, más los meses de predial, cuota de mantenimiento, seguro y servicios que costó llegar hasta ahí.
Al vender pagas ISR sobre la ganancia, y el notario lo calcula, lo retiene en el cierre y lo entera. La exención de casa habitación puede quitarte una parte, pero se entiende mal casi siempre: el tope de 700,000 UDIs es sobre el PRECIO DE VENTA, no sobre la ganancia. Al 28 de agosto de 2026 eso son unos 6.17 millones de pesos, alrededor de $363,000 dólares. Si vendes por encima de esa cantidad, el excedente sí causa ISR, y la ganancia de ese excedente se calcula restando tus deducciones en la misma proporción que representa el excedente sobre el precio total.
Cuatro, y son acumulativos. Que seas persona física residente fiscal en México. Que la transmisión se formalice ante fedatario público. Que durante los TRES años inmediatos anteriores no hayas enajenado otra casa habitación usando esta misma exención, y que lo manifiestes bajo protesta de decir verdad ante el notario. Y que acredites ante él que el inmueble era tu casa habitación. Para eso la ley acepta tres documentos y nada más: tu credencial del INE, las facturas de luz o de teléfono fijo, o estados de cuenta de un banco o de una tarjeta departamental. El domicilio tiene que coincidir con el del inmueble, y el documento puede estar a tu nombre, al de tu cónyuge o al de tus padres o hijos.
Sólo hasta cierto punto, y es lo que menos se sabe: para efectos de la exención, la casa habitación comprende el terreno únicamente hasta una superficie de tres veces el área cubierta por las construcciones. Por el terreno que exceda esa proporción se calcula el impuesto. En Los Cabos, donde son comunes los lotes amplios con construcción de una sola planta, es muy fácil pasarse de esa proporción sin darse cuenta.
Entonces pagas ISR sobre toda la ganancia, y la ganancia se calcula EN PESOS aunque hayas comprado y vayas a vender en dólares. Es la trampa que más sorprende: si el peso se depreció entre tu compra y tu venta, en pesos aparece una ganancia mayor que la que de verdad tuviste en dólares, y sobre esa se paga. Del costo se pueden restar el precio de compra actualizado por inflación, los gastos notariales de cuando compraste y las mejoras — pero sólo las mejoras con factura CFDI a tu nombre.
Sí, y es lo más probable: en Los Cabos la demanda es mayoritariamente extranjera. Lo que cambia es del lado de él, no del tuyo: toda Baja California Sur está dentro de la zona restringida del artículo 27 constitucional, así que un comprador extranjero adquiere a través de un fideicomiso bancario y necesita permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. Eso añade semanas al cierre y hay que contemplarlo en el calendario desde la oferta, no descubrirlo a medio camino.
La escritura, el predial y las cuotas de mantenimiento al corriente, los contratos de los servicios, y las facturas CFDI de cualquier mejora que pienses deducir. Buscar facturas después de que llegó una oferta es la causa más común de que un cierre se alargue aquí, y las que no existen ya no se pueden inventar.
La comisión se pacta por escrito antes de publicar la propiedad y cubre todo lo que está en esta página: la producción de foto y video, el MLS, los avisos a los agentes y a la base de clientes, la publicidad y el informe mensual. Prefiero cotizártela contra tu propiedad que publicar un número que finge que todas cuestan el mismo trabajo.
Lo fiscal, con más detalle y con sus fuentes, está en la guía de ISR; lo del comprador extranjero, en la guía de compra.
Empecemos
Dónde está, qué es y qué estás tratando de hacer. Te regreso las propiedades comparables activas, las ventas comparables y una opinión honesta sobre el rango — incluso si la opinión honesta es que éste no es el año para venderla.
¿Prefieres empezar por los números? Pide una valuación — toma unos minutos y no te compromete a nada.
“Don't choose the agent who claims to be the best. Choose the one who gets the best for you.”
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