Comprar una casa en Baja California Sur siendo mexicano

Lo que cambia si eres mexicano

Toda Baja California Sur está dentro de la zona restringida que marca el artículo 27 constitucional: la franja de 50 km de costa y 100 km de frontera. Por eso un extranjero tiene que adquirir a través de un fideicomiso bancario.

Un comprador mexicano no. Adquieres el dominio directo y eres dueño pleno desde el primer día, con la escritura a tu nombre en el Registro Público de la Propiedad.

En dinero, eso significa que tres conceptos completos desaparecen de tu cierre:

• El permiso de la SRE, que es un derecho federal de MXN 21,650.
• La comisión de apertura del banco fiduciario, que cada banco cotiza a su criterio porque no tiene arancel.
• La cuota anual del fideicomiso, que un extranjero paga cada año durante toda la vida del contrato.

Lo demás del proceso — oferta por escrito, depósito en garantía, revisión del notario, impuesto de adquisición e inscripción — es exactamente igual para los dos. Esa es la parte que casi nadie explica en español, y es donde está el dinero.

Los siete pasos de la compra

¿Sueñas con vivir en Baja California Sur? Ya sea una escapada en Cabo, una casa familiar en La Paz o una inversión en Todos Santos, el camino es el mismo y son siete pasos.

Paso 1 — Elige al agente correcto. Empieza con un agente con licencia en Baja California Sur, de preferencia afiliado a AMPI y al MLS. La licencia estatal es verificable: la de esta oficina es LIC-RAPIBCS-AI-3690, del Registro de Asesores Inmobiliarios de BCS. Pídela.

Paso 2 — Define lo que necesitas. Decide qué estilo de vida buscas: casa de vacaciones, residencia principal o propiedad de inversión. En Baja hay de todo, desde condominios y casas frente al mar hasta terrenos listos para desarrollar. El 38% del inventario activo del MLS son terrenos, y en el East Cape son cuatro de cada cinco.

Paso 3 — Haz tu oferta. Cuando encuentres la propiedad, se prepara una oferta por escrito, que puede incluir inspecciones, mobiliario y condiciones específicas. Calcula los gastos de cierre desde ahora, no después: la sección siguiente trae los tres conceptos que sí fija la ley.

Paso 4 — Asegura el trato. Con la oferta aceptada depositas desde el 5% del valor en adelante, según lo que acuerdes con el vendedor, en una cuenta de escrow. Ese depósito no es un gasto: se acredita contra el precio. El gasto es la comisión del proveedor de escrow.

Paso 5 — Revisión legal y documentos. El notario y tu equipo legal verifican que el título esté limpio, que permisos e impuestos estén en regla, y preparan el contrato final. En México el comprador acostumbra elegir notario, y los aranceles no son iguales entre notarías. Es una decisión tuya, no del vendedor.

Paso 6 — Día de cierre. Transfieres el saldo, firmas ante notario y recibes tu escritura. Como comprador mexicano obtienes propiedad plena y directa, sin fideicomiso de por medio.

Paso 7 — Registro oficial. El notario inscribe tu escritura en el Registro Público de la Propiedad. A partir de ese momento tu derecho es oponible frente a terceros, que es lo que de verdad protege la compra.

Cuánto se paga al cerrar

Estas son las mismas cifras que publica la guía en inglés, porque es la misma ley. Lo que cambia para ti es lo que no pagas.

1. El impuesto de adquisición (ISABI) es 3%, y no se calcula sobre el precio. Los Cabos lo subió de 2% a 3% el 1º de enero de 2025 y el resto de los municipios de BCS se armonizaron el 1º de enero de 2026. Dos detalles que casi ninguna guía menciona, y los dos mueven el número:

• La base es el mayor de tres valores — precio pactado, valor catastral o avalúo comercial —, y el avalúo no puede tener más de 90 días.
• Antes de aplicar la tasa se descuentan cinco UMA anuales. La UMA anual 2026 es de MXN 42,794.64, o sea un descuento de MXN 213,973.20.

Por eso la tasa efectiva nunca es exactamente 3%:

2. El notario no cobra porcentaje. Vas a leer “alrededor del 1%”. No es así: BCS usa un arancel progresivo expresado en UMA, de modo que la proporción baja conforme sube el valor.

Impuestos, derechos, certificados y avalúos no son parte del honorario notarial y deben venir como renglones aparte en tu presupuesto. Si te los dan en un solo número, pide el desglose.

3. El Registro Público cobra 3.25 al millar — 0.325% — más derechos fijos y certificados.

Los tres conceptos que fija la ley suman 4.21% a MXN 5,000,000 y 3.81% a MXN 40,000,000. Es un porcentaje regresivo: entre más pequeña la operación, más alto el porcentaje. Sobre eso se suma sólo lo que tú contrates — avalúo, certificados, escrow, abogado —, y no el permiso SRE ni el banco fiduciario, que a ti no te aplican.

La guía completa, con lo que paga el vendedor, el predial y las nueve cosas que se publican y no son ciertas, está en gastos de cierre en Los Cabos (en inglés).

El cierre suave (soft closing)

Existe una segunda forma de cerrar y casi ninguna guía la menciona. En un cierre suave tomas posesión del inmueble y se liberan al vendedor entre el 70% y el 80% del precio pactado antes de la transmisión oficial del título. Queda un remanente que se paga en el cierre ante notario, al firmar la escritura.

Quién lo usa: quien ya quiere habitar el inmueble o necesita tomar posesión física de inmediato — una temporada de renta que arranca, una mudanza que no espera, una remodelación que quiere empezar.

Por qué existe: la transmisión del título puede tardar aunque el papeleo esté en regla. Es la respuesta del mercado a un retraso estructural, no un atajo legal.

La condición, y no es un trámite: la propiedad debe tener viabilidad para ser transmitida legalmente, o se arma una estrategia para que eso suceda. Esa verificación va primero, siempre, porque vas a desembolsar la mayor parte de la cantidad pactada mientras el título sigue a nombre del vendedor. Un cierre suave sobre una propiedad que no se puede transmitir no es una compra más rápida: es un préstamo sin garantía al vendedor.

El contrato privado lo prepara un abogado inmobiliario, no una plantilla. Es el instrumento que sostiene el acuerdo durante esa ventana.

Si te importa la posesión inmediata, dilo desde el principio: que haya cierre suave depende de la propiedad concreta y es de las primeras cosas que conviene revisar.

Lo que pasa cuando vendas

Al vender se paga ISR sobre la ganancia, y el notario lo retiene y lo entera en el mismo cierre. Aquí hay una ventaja real del comprador mexicano, pero tiene condiciones.

La exención de casa habitación. Un residente fiscal en México puede quedar exento sobre una ganancia de hasta 700,000 UDIs al vender su casa habitación, siempre que haya sido su residencia principal y no haya usado la exención en los tres años anteriores. No es automática: depende de la residencia fiscal, del RFC y de poder acreditar que ahí vivías — normalmente con recibos de servicios y estados de cuenta a tu nombre en ese domicilio.

Lo que más dinero cuesta y menos se sabe: sólo puedes deducir las mejoras que estén facturadas con CFDI a tu RFC, emitidas por un contratista registrado. Contratos, recibos y transferencias no sirven. Una remodelación hecha sin factura sube tu precio de venta — y por tanto tu ganancia gravable — sin sumar nada a tu costo deducible. Guárdalas desde el día uno.

El cálculo completo, incluida la trampa de que la ganancia se calcula en pesos aunque hayas comprado y vendido en dólares, está en la guía de ISR (en inglés).

¿Y el crédito?

Aquí esta página se detiene a propósito, y conviene decir por qué.

El crédito hipotecario mexicano — bancario, Infonavit, Fovissste o cofinanciamiento — sí se puede usar para comprar en Baja California Sur, y es una de las diferencias grandes frente al comprador extranjero, que en la práctica compra de contado o financia fuera de México. Pero las tasas, los plazos y los requisitos cambian por institución y por trimestre, y lo que más pesa — si la propiedad es sujeta de crédito para esa institución en particular — se resuelve propiedad por propiedad, no en una página web.

Publicar una tabla de tasas aquí sería lo mismo que hacen las guías que esta página contradice: dar por tarifa lo que es una cotización. Si vas a comprar con crédito, dilo antes de hacer la oferta — cambia los tiempos del cierre y cambia qué propiedades tiene sentido ver.

Lo que conviene exigir por escrito

La suma de un presupuesto escrito y desglosado para tu propiedad es tu gasto de cierre. Un porcentaje publicado en internet — incluidos los de esta página — no lo es.

Lleva esta tabla al notario y al coordinador de cierre y pide que la llenen. Cada renglón debe traer importe, moneda, si incluye IVA, quién lo cobra y si es obligatorio.

Si alguien se resiste a entregártelo, eso también es información. No hay ninguna razón legítima para pedirle a un comprador que transfiera dinero contra un porcentaje.

Además: pide el recibo de predial al corriente y, si es condominio, los documentos de la asociación — el MLS restringe la cuota, así que el importe real sólo sale del administrador.